Eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung bedeutet für uns, vielfältigen Zielgruppen bedarfsgerechten Wohnraum in Mülheim bieten zu können. Dauerhaft, verlässlich und bezahlbar. Die dafür benötigte Wirtschaftskraft sichern wir mit einem fundierten Portfolio- und Finanzmanagement, flexiblen Strukturen und Prozessen sowie systematischer Automatisierung und Digitalisierung.
Zugeordnetes Sustainable Development Goal (SDG's)
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Um gute Bedingungen für Mieter und Mitarbeiter, Stadt und Klima zu bieten, müssen wir dauerhaft als Unternehmen erfolgreich sein. Zugunsten unserer starken Position im Wettbewerb entwickeln und verbessern wir stetig Strategien, Konzepte und Prozesse, die wirtschaftlich, ökologisch und sozial verantwortungsvolles Handeln zugleich einschließen und absichern. Dabei sind sie grundsätzlich so angelegt, dass wir für künftige Anforderungen offen bleiben.
Unsere Wettbewerbsfähigkeit beruht auf unseren zentralen Ressourcen: Gebäude- und Wohnungsbestand, Eigenkapital und Dienstleistungsspektrum. Daher arbeiten wir konsequent an wachsenden Umsatzerlösen, Rentabilität und stabilen Jahresüberschüssen. Wir investieren in eine technische Bewirtschaftung, damit unsere Bestände aktuellen Anforderungen gerecht werden. Zugleich achten wir auf Kosteneffizienz, nehmen Förderprogramme in Anspruch und entwickeln strategische Kooperationen, um die finanziellen Aufwendungen im Rahmen zu halten. Bedarfsgerechte Servicekonzepte steigern die Kundenzufriedenheit und reduzieren Leerstands- und Fluktuationsquoten.
Mit definierten Abläufen z. B. im Risiko- und Krisenmanagement geben wir Sicherheit; gleichzeitig schaffen wir die organisatorischen Voraussetzungen dafür, neue Bedarfslagen schnell zu erkennen und flexibel zu berücksichtigen. Langfristige Unternehmensziele basieren auf konstanter Marktbeobachtung und demografischen Analysen und werden kontinuierlich angepasst. Mit klaren Strukturen und flachen Hierarchien fördern wir Eigenverantwortlichkeit und Initiative; Spielraum für neue Ideen entsteht durch Entlastungen auf dem Wege von Automatisierung und Digitalisierung.
Zukunftsfähigkeit hängt zunehmend von der mittel- und langfristigen Verfügbarkeit der benötigten Kompetenzen ab. Hier konzentrieren wir uns auf die Erweiterung eigener Ressourcen und gewinnen Nachwuchs- und Fachkräfte prioritär über Ausbildung und eine intensive, bedarfsorientierte Personalentwicklung. Den Erfolg dieser Ausrichtung verstärken wir mit attraktiven Arbeitsbedingungen. Zusätzlich bauen wir bis 2023 unseren Servicebetrieb zum technischen Kompetenzzentrum aus. Leistungsspektrum sowie Qualifikationen und Kapazitäten werden sukzessive aufgestockt, um eine weitgehend autonome Instandhaltung zu ermöglichen.
Für unser Handeln in Verantwortung für eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung haben wir folgende Schwerpunktbereiche festgelegt:
| Key Performance Indicators | 2021 | 2022 | Plan 2024 | Plan 2031 |
| Bilanzsumme | 421,6 Mio. € | 439,2 Mio € | 502,0 Mio. € | 516,7 Mio. € |
| Anlagevermögen | 387,3 Mio. € | 396,7 Mio. € | 467,7 Mio. € | 482,4 Mio. € |
| Eigenkapital | 64,0 Mio. € | 67,9 Mio. € | 74,9 Mio. € | 105,1 Mio. € |
| Eigenkapitalquote | 15,3 % | 15,5 % | 14,9 % | 20,3 % |
| Eigenkapitalrentabilität | 5,9 % | 6,4 % | 6,0 % | 5,7 % |
| Kapitaldienstdeckungsquote | 40,72 % | 38,60 % | 42,70 % | 38,00 % |
| Cashflow | 15.389 T€ | 15.531 T€ | 17.350 T€ | 20.900 T€ |
| Nettosollmiete Wohnungen | 5,88 €/m² | 5,99 €/m² | 6,09 €/m² | 7,00 €/m² |
| Leerstandsquote | 4,9 % | 2,6 % | 3,0 % | 3,0 % |
| Gesamtkapitalrentabilität | 2,8 % | 2,4 % | 2,2 % | 2,3 % |
| Mieter-Fluktuationsquote | 10,40 % | 7,10 % | 7,5 % | 8,0 % |
| Instandhaltung | 18,38 €/m² | 18,34 €/m² | 17,69 €/m² | 17,00 €/m² |
| Investitionen | 42,26 €/m² | 37,61 €/m² | 71,20 €/m² | 4,30 €/m² |
So stellt sich der Berichtszeitraum im Ganzen dar. Erfreulich sind die Zuwächse bei Eigenkapitalgrößen und Cashflow; Optimierungsbedarf besteht bei Kapitaldienstdeckungs- und Leerstandsquote, sobald sich die wirtschaftspolitische Lage stabilisiert. Im Mittel haben wir erneut stärker in unsere Bestände investiert; zugleich entwickelten sich die Jahresüberschüsse positiv, was wir auch zukünftig anstreben. Weitere Steigerungen der Investitionen sind nötig und gewollt, hängen jedoch von Baukosten, Zinsniveau und Fördermitteln ab.
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Die "Fortschrittsgrafiken" zeigen, wie wir den aktuellen Entwicklungsstand bewerten. Und mit dem Pfeil signalisieren wir, dass jede Aufgabe mit neuen Anforderungen immer wieder neu angegangen wird.
Objektqualitäten systematisch verbessern, den Wohnkomfort steigern und dabei maximale Kosteneffizienz realisieren: Für die Quartiersentwicklung ist mit der Portfolioanalyse ein fundierter Handlungsleitfaden entstanden. Unter Beachtung kaufmännischer, technischer, energetischer und lagespezifischer Faktoren setzt sie die übergeordnete Unternehmensstrategie in Beziehung zum konkreten Wohnungsbestand. So lassen sich u. a. Mindestrenditen oder Mieterhöhungspotenziale als kaufmännische Zielgrößen definieren. Das Portfolio- und Investitionsmanagement wird abteilungsübergreifend genutzt.
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Die "Fortschrittsgrafiken" zeigen, wie wir den aktuellen Entwicklungsstand bewerten. Und mit dem Pfeil signalisieren wir, dass jede Aufgabe mit neuen Anforderungen immer wieder neu angegangen wird.
Ausgewogene Finanzierungskonzepte gewährleisten unsere wirtschaftliche Stabilität und sichern geplante Investitionen ab; deren Entwicklung behalten wir über regelmäßige Kontrollen im Blick. Den Umgang mit Planabweichungen regelt unser dynamisches Risikomanagementsystem mit der Sicherung unserer ökologischen und ökonomischen Ziele, bei gleichzeitig langfristig bezahlbarem Wohnen. Dabei binden wir insbesondere die Förderoptionen des Landes NRW intensiv in unsere Investitionsplanung ein.
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Die digitale Transformation spielt für die weitere Entwicklung der SWB eine zentrale Rolle. Sie unterstützt die Optimierung unserer Prozesse und ist im Hinblick auf den wachsenden Fachkräftemangel unverzichtbar. Als Grundlage unserer Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit steht sie auch für die Sicherheit der Arbeitsplätze. Gleichzeitig steigert sie die Effizienz, sodass Freiräume für Innovation entstehen. Im Fokus der digitalen Prozessentwicklung steht unser ERP-System, das je nach Bedarf um „Satellitensysteme“ erweitert wird. Für die Akzeptanz ist entscheidend, dass die Mitarbeiter in den Gesamtprozess aktiv eingebunden sind und jeweils ihre fachliche Perspektive einbringen können. Zur strukturierten Vorbereitung der Transformation dient eine 2022 erarbeitete Roadmap; die IT-Infrastruktur wird dem definierten Bedarf angepasst.
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Die "Fortschrittsgrafiken" zeigen, wie wir den aktuellen Entwicklungsstand bewerten. Und mit dem Pfeil signalisieren wir, dass jede Aufgabe mit neuen Anforderungen immer wieder neu angegangen wird.
Um Gebäudebestände zukunftsfähig zu entwickeln, sind vielfältige Investitionen in Modernisierung und Neubau erforderlich. Eine besondere und kostenintensive Herausforderung stellt die Ausrichtung an klimaneutralem Wohnen bis 2045 dar. Um unsere ökologischen Ziele zu erreichen, haben wir mit dem Mülheimer Energieversorger medl und der Mülheimer Wohnungsbau eG eine gemeinsame Gesellschaft gegründet. Die Vorteile dieser lokalen Kooperation: direkter Zugriff auf relevantes Know-how zur Energiewende sowie Synergieeffekte durch standardisierte Lösungen und Bündelung von Standorten. Auf diese Weise wollen wir CO2-Emissionen und (Mietneben-) Kosten weiter senken und den ökologischen Umbau beschleunigen.
