Ressourcenmanagement

Im Abschnitt Ressourcenmanagement legen wir offen, welche qualitativen und quantitativen Ziele die SWB sich für die Ressourceneffizienz gesetzt hat, insbesondere hinsichtlich des Einsatzes erneuerbarer Energien, der Steigerung der Rohstoffproduktivität und der Reduzierung der Inanspruchnahme von Ökosystemdienstleistungen. Dabei erläutern wir die Maßnahmen und Strategien, die wir verfolgen, wie diese Ziele bisher erreicht wurden oder künftig erreicht werden sollen, und welche Risiken wir dabei sehen.

Ziele und Maßnahmen

Oberste Priorität hat die Dekarbonisierung unserer gesamten Bestände bis 2045. Darauf wird auf sämtlichen Handlungsebenen hingearbeitet. Besondere Bedeutung haben hier eine gesteigerte Energieeffizienz durch Sanierung und Modernisierung, die Umstellung auf regenerative Energien sowie moderne Mess- und Regeltechnik. Hinzu kommen Informations- und Beratungsleistungen zur Unterstützung unserer Mieter beim Energiesparen. Wichtiger Indikator für den Erfolg unserer Maßnahmen sind die Emissionen unserer Bestandsgebäude, die wir in unserer CO2-Bilanz veröffentlichen.

Im Rahmen der definierten Handlungsschwerpunkte haben wir die übergeordnete Zielsetzung konkretisiert und ausdifferenziert.

Regenerative Energien

Zur vorgesehenen Umstellung der Strom- und Wärmeversorgung unserer Bestände auf erneuerbare Energieträger arbeiten wir eng mit professionellen Partnern zusammen. So haben wir für Siedlungen oder größere Gebäudeeinheiten in Kooperation mit der Mülheimer medl GmbH bereits vielfach Blockheizkraftwerke eingerichtet, die zur Wärmeproduktion u. a. Biomethan verwenden. Mit der Gründung der eMHergie GmbH als gemeinsame Energiegesellschaft von MWB, SWB und medl konnten wir 2021 dann auch die Umstellung auf eine regenerative Energieversorgung einleiten. Noch im gleichen Jahr begann die Installation der ersten Fotovoltaikanlagen. Ab 2022 wurden diese für Mieterstrom und zur Reduzierung des Allgemeinstromverbrauchs in Betrieb genommen.

Für die Zukunft sind folgende Maßnahmen vorgesehen:

• Bündelung von Standorten
• Nutzung des Nahwärmenetzes für umweltfreundliche Energieträger, z. B. Wasserstoff
• Errichtung weiterer Anlagen zur dezentralen Energiegewinnung
• Anschluss von Solitärobjekten an Nahwärmenetze
• Ausbau und Betrieb der Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energie
• Ausweitung des Mieterstromangebots

Zudem befindet sich ein Pilotprojekt zur nachhaltigen Energieversorgung mit folgenden Eckpunkten in Umsetzung: 

• Vorwiegend regenerative Erzeugung von Heizwärme und Wasser
• Fotovoltaik zur Bereitstellung des benötigten Stroms (z. B. für Erdwärmepumpen)
• Abdeckung von Bedarfsspitzen per Fernwärme oder Minikesselanlage

Darüber hinaus haben wir eine Kooperation mit der Hochschule Düsseldorf begründet, um für Wohnquartiere anschlussfähige Formen regenerativer Energieversorgung zu entwickeln, die auch privaten Eigentümern offenstehen. Somit reduzieren wir nachhaltig die Entwicklungs- und Betreiberkosten und ermöglichen zugleich privaten Eigentümern einen bezahlbaren Beitrag zur CO2-Neutralität ihrer Gebäude.

Ökologische Optimierung durch Rück- und Neubau

In der Regel lassen sich Maßnahmen zur energetischen Sanierung bzw. Optimierung bei unseren Bestandsgebäuden sehr gut umsetzen. Dies zeigt sich an unserem Gesamtbestand, von dem 2023 bereits rund 22 % CO2-neutral mit Wärme versorgt werden. Sofern Objekte im Hinblick auf ihre Bauweise ein nachhaltiges, generationengerechtes Wohnen auch mit hohen Modernisierungsinvestitionen nicht zulassen, sind sie nur noch einige Jahre zu vermieten. Das gilt insbesondere bei unzeitgemäßen Grundrissen, die keine wirtschaftliche barrierearme Umgestaltung erlauben. In solchen Fällen setzt die SWB regelmäßig auf Abriss und Neubau, was – ungeachtet des damit verbundenen grauen Energiebedarfs – ökologisch und ökonomisch sowie mit Blick auf die Schaffung sozial ausgewogener Bestände mehr Chancen eröffnet. Ein Beispiel dafür liefert 2023 ein in der Planung befindlicher Bauabschnitt der Quartiersentwicklung Eichbaumsiedlung, der eine CO2-sparende Holzbauweise vorsieht und den geforderten Zugewinn an benötigter Wohnfläche durch eine maßvoll höhere Geschossbauweise realisiert, um zusätzliche Flächenversiegelungen zu vermeiden. Darüber hinaus erleichtern Neubaumaßnahmen die Umsetzung folgender Zielsetzungen:

• Konzentration auf umweltfreundliche Baustoffe
• Barrierefreie Grundrisse
• Klimafreundliche Wärmeversorgung
• Einsatz von Fotovoltaikanlagen und Mieterstromangebot
• Integration von E-Ladestationen in Tiefgaragen für PKW und Fahrräder
• Minderung von Lärmemissionen
• Ausgewogene soziale Durchmischung der Quartiersbewohner
• Generationengerechte Gestaltung des Wohnumfeldes

Energetische Modernisierung, Um- und Ausbau, Großmodernisierung

Ein zentrales Ziel unserer Arbeit ist der langfristige Werterhalt unserer Bestände, der neben kontinuierlicher Instandhaltung regelmäßig auch Aufwertungen verlangt. Entsprechend investieren wir jedes Jahr in erheblichem Umfang in alle drei genannten Formen der Bestandspflege. Neben dem Abbau von Barrieren haben klimarelevante Maßnahmen Priorität, bei denen Wärmeerzeuger und Gebäudehülle im Mittelpunkt stehen: 

• Umstellung der Wärmeerzeuger auf moderne Brennwerttechnik oder effiziente, teilweise CO2-freie Fernwärmelieferung
• Errichtung von Fotovoltaikanlagen
• Anschluss von Gebäuden an CO2-arme Nahwärmenetze mit BHKW
• Dämmung der Fassaden bzw. Verstärkung der vorhandenen Dämmung
• Dämmung von Keller- und obersten Geschossdecken oder Dächern
• Austausch aller Fenster ohne aktuellen Wärmedurchgangswert
• Austausch von Wohnungs- und Hauseingangstüren
• Errichtung von Balkonen bzw. Vergrößerung von Loggien
• Abbau von Barrieren, vorwiegend in den Bädern und Balkonaustritt 

Hinzu kommen weitere Bausteine wie die bevorzugte Verwendung ökologischer Baustoffe, die sukzessive Umstellung auf LED-Leuchten in Allgemeinbereichen und die Berücksichtigung regionaler Zulieferer und Lieferanten. Jede energetische Optimierung erfolgt in enger Auslegung der gesetzlichen Anforderungen (EnEV/GEG) in Verbindung mit den jeweiligen Fördervoraussetzungen (KfW/WFB des Landes NRW), wobei die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme sowohl für die SWB als Investor als auch für den Mieter langfristig gewährleistet sein muss. Bis Ende 2023 haben wir mit unserem Wohnungsbestand im Mittel eine Energieeffizienz von 143,9 kWh/ m2a erreicht, sodass wir 2023 im Bestand durchschnittlich die GEG-Energieeffizienzklasse E erreicht haben. Rund 30 % unserer Wohnungen sind 2021 bereits CO2-neutral. Die Maßnahmen zur energetischen Optimierung werden auch in Zukunft fortgesetzt und nach Bedarf noch ausgeweitet. Voraussetzung dafür ist die Verfügbarkeit einer adäquaten, langfristig verlässlichen Förderlandschaft auf Bund- und Landesebene.

Schadstoffmanagement

Ziel ist es, bis 2030 Schadstofffreiheit im Bestand zu erreichen. Dazu klärt unser Schadstoffmanagement Verdachtsfälle zeitnah ab, liefert verlässliche Diagnosen und realisiert nach Bedarf die sichere Sanierung und Entsorgung. In unseren Bauprojekten vermeiden wir die Verwendung schadstoffhaltiger Materialien und konzentrieren uns auf die Verwendung ökologisch wertvoller Baustoffe und -teile. Die Grundlagen dafür schafft das Schadstoffmanagement der SWB insbesondere mit folgenden Leistungen: 

• Fortschreibung des Schadstoffkatasters
• Clusterung des Wohnungsbestands
• Definition und Listung umwelt- und gesundheitsschädlicher Bauteile
• Umfassender Schadstoffcheck bei jeder Neuvermietung, Instandhaltung sowie Einzel- und Großmodernisierung
• Definition der Qualitätsmerkmale schadstofffreier, umweltfreundlicher und recycelbarer Baustoffe
• Klare Anweisungen an Mitarbeiter und Handwerker über die Vorgehensweise bei positiver Schadstoffanalyse

Bestandsübergreifendes Engagement

Wir wissen, dass nachhaltige Lösungen in der Regel nicht nur bestands-, sondern möglichst quartiers- oder stadtteilbezogen zu entwickeln und realisieren sind. Dabei gilt es, im Ganzen zu denken, interdisziplinär zu arbeiten und die jeweiligen Standortbedingungen zu berücksichtigen. Das setzt voraus, dass sich die lokalen Akteure über ihr jeweiliges Kerngeschäft hinaus einbringen und zusammenarbeiten, nach Bedarf auch mit Wettbewerbern. Neben der Kooperation mit der Mülheimer Wohnungsbau eG und der medl über die Beteiligungsgesellschaft eMHergie GmbH beteiligen wir uns hier im Rahmen des Quartiersmanagements und als Partner der Stadt Mülheim an der Entwicklung zukunftsfähiger Infrastruktur- und Mobilitätskonzepte und der Sicherstellung einer nachhaltigen Grünflächenplanung sowie im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung an der Planung und dem Ausbau des Fernwärmenetzes.

Grad der Zielerreichung und weitere Ziele

Für die im Rahmen der Entwicklung unserer Nachhaltigkeitsstrategie definierten Kennzahlen haben wir Zielwerte festgelegt, an denen wir uns messen werden. Darüber hinaus werden die den Handlungsfeldern zugeordneten Maßnahmen regelmäßig überprüft.

Risiken

Wesentliche Risiken, die sich aus der Geschäftstätigkeit ergeben und eventuell negative Auswirkungen auf Ressourcen und Ökosysteme haben könnten, bestehen nach Auffassung der SWB vor allem mit Blick auf die zu erreichende Klimaneutralität der Bestände. Wie sich im Berichtszeitraum für das Jahr 2021 abzeichnete, kann eine langfristig stabile, finanziell adäquate Förderlandschaft nicht vorausgesetzt werden. Diese Entwicklung hat sich in den Jahren 2022 und 2023 deutlich zum Negativen fortgesetzt; Bundes- und Landesmittel sind nicht sinnvoll aufeinander abgestimmt und bieten der Wohnungswirtschaft somit nicht die erforderliche Unterstützung. Damit geraten die ökonomischen Voraussetzungen und ökologischen Ziele zunehmend in Konflikt bzw. Gegensatz zu unserer – auch und gerade sozial relevanten – Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen bereitzustellen. Höhere Standards, steigende Baukosten und wachsender Fachkräftemangel verschärfen diese Problematik weiter. Davon betroffen sind sowohl Modernisierungs- als auch insbesondere Neubaumaßnahmen. Den politischen Vorstellungen von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr – davon 25 % öffentlich gefördert – muss unter diesen Voraussetzungen eine klare Absage erteilt werden. Dennoch hält die SWB an der Zielsetzung der Dekarbonisierung ihrer Bestände bis 2045 fest und setzt für eine wirtschaftliche und sozialverträgliche Umsetzung nicht zuletzt auf Branchenbündnisse wie die Initiative Wohnen.2050, die neben gemeinsamer Lobbyarbeit u. a. für Know-how-Transfer, Synergien durch gemeinsame Projekte sowie Standards stehen.